二、 出台背景

（一） 销售：市场成交高位运行，前八月新房、二手房成交均突破2015年全年记录

1-8月杭州商品房销售完成2015全年指标，成交创新纪录。从具体数据表现来看，今年以来杭州市商品房成交一路高歌猛进，前8月累计成交1361万平方米、135303套房源，成交量已超出2015年全年水平，是2011年全年成交量近3倍，创造了近年来最高成交记录。

杭州二手房市场出现大幅增长。2016年1-8月，累计成交62896套/622.31万平方米，二手房成交套数和面积均已超2015年全年。和2015年同期（37483套/368.78平方米）相比，涨幅分别为67.80%/68.75%。

（二）价格：成交价格呈现平稳上涨趋势，新房价格涨幅高

新房价格稳步上涨，和1月份相比价格涨幅8.20%。前8月，杭州市区成交均价上涨，由年初均价16883元/平方米涨至18267元/平方米。特别是8月份，绿城九龙仓?柳岸晓风、大家绿城?金麟府等高端项目集中成交拉高市场均价水平。8月价格环比上涨9.13%，同比上涨19.88%。

二手房成交均价上涨，和1月相比已涨7.71%。楼市渐至沸点，二手房市场也持续高涨，量价齐升。二手房签约均价由年初15308元/平方米涨至8月的16489元/平方米，每平方上涨1181元。

（三）土地市场：地王频出，溢价率持续走高，前8月土地出让金破千亿

1-8月以来，杭州土地出让金已达1043.18亿元，自2009年以来杭州土地市场出让金第三次突破千亿大关。和2015年全年631亿元相比，今年土地市场成交金额为去年的1.65倍，月平均土地成交金额超130亿元。

地价水平持续走高，地王频出。今年前八月土地市场成交的楼面价格达12803元/平米，创历史新高，各区域地王不断被刷新。分月度来看，有5个月份楼面价超过15000元/平方米。地块的溢价率不断提高，特别是8月份，地块溢价率高达99.91%，创月度新高。

（四）其他城市情况：“楼市四小龙”政策收紧促楼市降温，政策手段不一

今年以来，全国楼市一片红火，部分二线城市市场持续高温，房价领涨全国。在此背景下，一些热点二线城市结合自己城市火热的房地产市场出台了相关限房价、限地价的、限贷款等政策。有“楼市四小龙”之称的苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市先后出台楼市调控政策以期使楼市降温。

表：其他城市政策调整情况

数据来源：中国指数研究院综合整理

三、 市场短期反应

9月18日，限购政策出台前夜，市场井喷。当天杭州新房和二手房共计成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，成交数据创下单日成交最高记录。而在此前2周，杭州市区商品房周成交套数不足3000套，9月份以来每日平均成交套数为430套左右。

9月19日，限购政策生效第一天，成交量回落明显。杭州市区商品房成交量大幅回落，当天仅成交222套，主要是由于前一天集中签约导致后续签约量减少。

9月20日，限购之后首场土拍表现火爆，出让的5宗地块均创造新的成交记录。1）未来科技城加油站用地成交楼面价98837元/平方米，溢价1217.83%；2）崇贤新城地块成交楼面价为10326元/平方米，溢价率高达150.32%，由祥生地产竞得，地价创新高；3）萧山新街单元D-03地块由中南以总价146150万元竞得，成交楼面价12690元/平方米，溢价率323.01%；另一宗姊妹地块新街单元D-01地块由阳光城竞得，楼面价12760元/平方米，溢价率高达325.31%，地价、溢价率均创区域内新高；4）萧山市北区块地块由港中旅以20267元/平方米楼面价、68.89%溢价率竞得，楼面价水平破区域内记录。

四、 未来市场预判

尽管政策稍显不温不火，但对市场预期将产生影响，市场走向或更为平稳。

预判一：改变市场预期，由“追涨”情绪转变为“观望”

杭州这次政策收紧，相当于给予当前加速的市场“急刹车”，各方预期均会发生改变。对于购房者而言，或冷静下来观望市场后续反应，考虑置业计划是否延迟；对开发商而言，或重新评估市场，考虑放缓项目的推盘节奏；对媒体而言，舆论风向或发生变化，对市场不再是一味唱多。

预判二：预期传导，供需双双回落

从历史对比来看，上次杭州调控出现在2010年，自政策出台之后，疯狂的楼市得到明显遏制，特别是调控前后对比来看，杭州主城区住宅销售套数环比降幅44.38%。

从横向对比来看，今年以来政策开始收紧的城市，如南京（8月）、苏州（8月）、合肥（7月）、厦门（9月）等，收紧前后成交套数也发生变化，降幅最高达87%。

预判三：价格仍处于上升通道，涨幅收窄

房价水平的综合影响因素较多，价格具有一定的粘性，短期内下降的可能性不大。目前，由于前期地王项目集中入市，开发商的定价较高，市场价格将继续处于上行周期。另外，G20之后，杭州城市综合实力进一步提升，宏观经济、基础配套、投资环境等纷纷向好，对房价上涨仍起到正面作用。

当然，若政策收紧，房价将处于相对稳定的状态，涨幅收窄。市场上动辄涨价1000、2000的现象将减少。

预判四：土地市场方面，政府或将谨慎出地，避免地王项目诞生

政策出台后，开发商和购房者对市场的预期短期内会有所回落，考虑到地价对房价的传导效果以及地王频出的状况会使得市场预期回暖，因此短期来看政府在推地方面会保持相对谨慎的态度，尤其是地理位置较好的优质地块出让方面政府将会慎之又慎。长期来看，政府还需进一步通过增加土地供应、优化城市规划等方面，保证房地产市场的健康稳定发展。

预判五：地王项目“豪宅化”入市，未来去化存压力

自2015年下半年土地市场频现的地王，将会陆续在这下半年或明年入市。由“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，产品定位同质化，成为房企拿下“地王”之后的隐藏风险之一。与此同时，对于地王项目“豪宅化”入市，而市场真实的需求结构和价格承受能力并非如此。本次收紧政策出台，限制了外地投资、投机客户的投资需求，很大程度上也加大了豪宅项目的去化难度，一旦市场冷却，地王项目极有可能在未来市场陷入被动局面。在以往的地王潮中，尽管有不少项目口碑及业绩双双获利，但仍有部分地王面对冷清的市场 “解套”遥遥无期。

图：2015年下半年以来出让重点地块保本毛坯售价预测一览表

备注：以上各地块保本毛坯售价由中国指数研究院杭州分院根据成本法测算所得。

数据统计：截止2016年8月31日

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

来源：透明售房网